不動産系の上場投資信託のNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)を30口購入しました。国内株でも不動産に近いものは京王電鉄ぐらいでバブル時の偏見や他セクターとの値動きの違いで不動産系の株は得意ではありません。J-REITは不動産株ではなく不動産そのものに近く2026-01-24では年利4.1%ほどの家賃収入が分配されるので、永久的な所有を前提にNISAで購入しました。

現物の不動産だと購入にあたっては多額の金額が必要で銀行からの借り入れが必要となります。信用の点では問題はないと思いますが、不動産の運用やメンテナンス・利用者の呼び込みや不動産会社や大家さんとのつながりがありません。不動産に対して情熱があるわけではないので、現物の不動産は正直わからないなというところが本音です。J-REITであれば不動産の泥臭いメンテナンスや運用、建物の改装や取り壊し、買い替えなど難しい部分はすべて不動産の運用会社に任せることができ、上場信託の出資者は出資している間に家賃収入として出資額の4%ほどが分配されます。なので、現物の不動産のような安定した収入を出資しただけで得られるのがメリットであり、高配当株よりも値動きが小さめでインフレ耐性が高く、株との値動きとやや違うので分散効果があることも利点として挙げられます。

個人の投資手法としては全世界株式をメインに純金や国内株など広く分散して売らずに持ち続ける長期投資が基本です。なので、不安定な値動きや下落のリスクを抑え込み安定して収入を出すことが基本的な考え方です。その点ではNISAで永久的に収入を得ていくことと値動きの分散をさせつつインフレによる資金の目減りを防ぐ点では購入には納得ができるものがあると思っています。正直なところオルカンほど収入がでないとは思いますが安定性があるので、J-REIT単体で持つ気はでないものの純金とは違った安定感と安心感はあります。

今回購入した1343についていえば「東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄を対象とした浮動株ベースの時価総額加重型の株価指数」となっていて良い値動きがする商品につられて価格が動きつつ安定した分配金が得られる仕組みとなっています。東証のREIT全体に分散しているので全社が潰れることも考えづらく、全体に対しての購入なのでトレンドの移り変わりにも何もすることなく対応ができます。永久的な保有を前提とした時にNISA枠でなるべく長く・生涯にわたって持つことに対しては安定に加えて高い利益のメリットがあるので特定の1社の高配当株よりは永久保有には向いていると思います。不動産自体も人口減で個人住宅についてはあまり良い印象はないですが商業については変わらず場所が必要となるのでその点も不動産のデベロッパーがうまく立ち回ってくれることは期待しています。

J-REITなど不動産系の商品はポートフォリオに対して5%〜15%を組み込むと良いとされています。生涯のNISA枠1800万円だけの範囲で考えたら90万円〜270万円ほどで最優先ではないですが日頃の分散＋資産を積み上げ終えた時の出口として配当金・分配金は大事なので少量ずつ積み上げて行きます。今年目標としていたインカムゲインもほぼ到達したのであとはインカムゲインを再投資してポートフォリオ全体の動きを見守りたいと思います。